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每一年928檔期都是房地產業大事，許多指標大案多會選擇在此時推出，從來人量、成交量也可推估來年房市景氣，但是今年先是遇到限貸令，再到央行祭出第七波信用管制，讓市場人士笑稱：「928檔期變成救我吧檔期！」

「今年928檔期可以延推的建案都延推了，除非是人員已經進場，來不及撤退的建案，其中又以中南部最嚴重，以高雄來說，原先預估新推案量破千億元將創歷史天量，但現在量縮至少1/3。」長年觀察新建案市場的薪傳不動產智庫執行長何世昌說，這已經是較為樂觀的估值，就他所知已有本來要登場的指標大案選擇延至明年初才會推出。

他表示，原因在於中南部近幾年都在炒作台積電題材，不少投資客一次掃多戶預售屋，現在面臨自備款成數差額太大的交屋困難，想要斷頭殺出找人接手的賣壓已經浮現，少了瘋狂投資客，市場買盤自然後續無力，「新建案要銷售確實較困難，據我們了解，高雄新案單周來客量都已縮減到個位數。」

至於北台灣相對中南部情況較好，原先市場預估928檔期北台灣將有3千億新推案量，目前僅推出不到一半，至於中部原先預估案量達1,100億元，則剩下6成左右。

何世昌預估，六都總推案量僅約2,850億元；其中，台北市約550億元、新北市約940億元、桃園市約260億元、台中市約650億元、台南市約150億元、高雄市約300億元。但他也強調，近期市況、政策變化大，建案動態極不明確，數據時刻變化中。

他表示，六都中可能維持原有進度公開銷售的指標建案，有台北市「國賓大南港」、新北市「淡海科技智慧城」、桃園市「悅讀伊頓」、台中市「市政壹號廣場 No.1」、台南市「世界南科C」、高雄市「森悅」等案。他建議，購屋族此時更該多看、多比較，累積看屋經驗值，藉此不斷修正自己對房子的需求，購屋目標也會越來越明確。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

遺產稅的多寡，是每一個人的畢業成績單，越多表示成果豐碩，越少表示成果尚可或是節稅有道，但是如果是被繼承人自己搞錯了，讓遺產稅升等、多繳納，那就可惜了。

遺產稅的計算方式：應納遺產稅額計算(遺產價值之計算，以被繼承人死亡時之時價為準)遺產總額 - 免稅額 - 扣除額 = 課稅遺產淨額；課稅遺產淨額×稅率 - 累進差額 - 扣抵稅額及利息 = 應納遺產稅額。所以，免稅額越多、扣除額越多，遺產稅淨額就越少，適用稅率越低，應納遺產稅額就越少。







為此，民法第1030-1條夫妻財產差額分配請求權，常被運用在遺產稅節稅上面。如果遺產單純是現金、股票或是動產，移轉時相對容易，如果是不動產時，可能就要小心隱藏其中的土地增值稅，避免引喻失義，畫虎不成反類犬。







正業地政士聯合事務所分享案例指出，個案中的父親往生，母親還健在，因為申報遺產稅時發現可以透過夫妻財產差額分配請求權，讓父親的遺產稅降低，所以，就利用了這個權利讓父親的遺產的1/2由母親取得，由於父親的遺產只有一間透天店面，因此，很快的取得遺產稅完稅證明，並且完成了繼承登記，結論是母親取得1/2透天店面產權，其餘2個小孩各取得1/4的店面產權，完成了繼承登記。







詎料，日前小孩們希望把該透天店面賣掉，換取現金，才發現事情不妙。因為，該透天店面是老父親在1970年間結婚後取得，持有期間近54年，光登記在母親名下的一般土地增值稅近1100萬元，如果是自用土地增值稅也要近340萬元。因為該透天店面一直以來為營業使用，所以不符合土地增值稅自用住宅的規定，只能望稅興嘆，不敢出售。







依照土地稅法第28條規定：已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。也就是說，當初如果選擇繳納10％的遺產稅，同年度出售就不用繳納土地增值稅，所以，上述的1100萬元土地增值稅就不存在，也就是當初母親主張夫妻財產差額分配請求權，因此多繳納了近760萬元的土地增值稅。







簡單的來說，遺產稅的稅率是10％、15％、20％，土地增值稅的稅率是自用住宅稅稅率是10％；一般稅率是20％、30％、40％，如果將遺產中土地成為夫妻差額分配請求權的移轉標的，無疑是讓自己的遺產稅自動升等，轉而選擇稅率更高的土地增值稅。所以，現金、股票或是動產是夫妻差額分配請求權的好標的，至於土地可能就要三思而後行。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台灣老屋數量多，0403強震後，老屋都更議題引發社會關注。為加速921大地震前的老屋都更，立法院內政委員會上（9）月30日初審通過《都市更新條例》第65條修正草案，放寬原建築容積認定標準，改以建照掛件做區分。內政部表示，預計全國約有27萬戶、8,216棟老屋受惠，多數集中於雙北地區沒有電梯的老舊公寓。

內政部說明，實施容積管制前的建築容積（原容積）普遍大於管制後的法定容積，且國內實施容積管制前，就已掛號申請建照的建物，是依建造申請時的《建築技術規則》及921大地震前的耐震規定，以現今建築法規標準來看，恐有耐震不足的疑慮，亟待都更。

惟按照現行《都市更新條例》第65條規定，實施容積管制前「已興建完成」者才可選用原容積認定，換言之，是以「已取得使照」作為分界，使得部分老屋只能適用都更後的新容積，在容積計算上誘因不足，屋主意願不高難整合，導致都更進度緩慢。

但未來修法後，只要是實施容積管制前，「已掛件申請建照」的老屋，在都更重建時，也能夠擇優以原建築容積計算容獎，以提高老屋參與都更的誘因；另外，實施者已擬訂都市更新事業計畫送地方政府審議的案件，同樣也在適用範圍。

內政部次長董建宏表示，全國實施容積管制前，已申請建照的建築物，屋齡已陸續超過30年，其中6樓以上的中高樓層建築物，因戶數較多，原容積已超過法定基準容積，在都市更新整合過程中相對不容易。

董建宏進一步指出，內政部估算，修法通過後，全國符合資格的建物有8,216棟，約27萬戶的6層樓以上合法建築受惠，由於雙北是最早都市化的地區，擁有最多的無電梯老舊公寓，因此統計影響最多的棟數有66.5％集中在雙北市。

市場預期，修法通過後，過去因容積計算誘因不足而卡關的陳年都更案件，可望重啟改建計畫，房市有機會再迎來新一波都更熱潮。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

住展雜誌統計，北台灣今年第三季住宅類新成屋、預售屋總推案量約5160.9億元，年增2532.3億元，年成長暴增96.3%。住展雜誌發言人陳炳辰指出，出於去年不確定因素多，第三季更有平均地權條例修法上路，建商推案興致缺缺，相形之下，今年房市沸騰，第三季再伴隨8月台商資金解禁不動產的期待，建商推案信念強，不輕易受7、8月新青安嚴審與銀行房貸滿水位影響，量體近乎倍數成長。

台北、桃園、新竹各具亮點新北年增不到三成差強人意

各縣市表現上，台北市第三季推案量約1926.4億元，占了此季度總量的三成七，為北台灣主戰場，年增274.6%，爆發力道猛烈，當中元利建設在木柵的新案總銷達600億元，一案定江山，大舉拉抬表現，其餘在文山區、南港區、中正區也有突破百億元大案，建商看好首都門牌買氣穩定，搶勢進攻。

另外在新竹地區與桃園市各有95.4%、71.2%的年增幅，新竹地區推案沉寂好一陣子，建商舊案去化的差不多，終於轉趨積極，第三季推案量達575.5億元，比起去年同期增近一倍，東區、香山區見超過50億元的指標案，不推則已，一推驚人。而桃園市推案量來到1113億元， A7與航空城有寶佳、璟都建設的百億元大案，青埔與A20地帶亦有力璞、宜誠建設的60億元指標案，激勵一波量體，且桃園市在第三季推出接近100案，案數上為北台灣之最，搶攻大台北首購市場。

至於貴為全台住宅量能一哥的新北市，第三季推案量為1347億元，年增26.8%，推案數不到70案，還少於新竹地區，在一片喊進熱潮下稍顯差強人意，以中和區、林口區與土城區的百億元大案維持住一定聲量。眼下新北市已有新案傳出變更產品規劃，延推意味濃厚，是否不乏建商明哲保身率先轉向，增幅不再強勁值得留意。

外圍縣市基隆市在該季有128.6%的年增，由於整體推案量僅151.5億元，不脫比較基期所致，不過亦可觀察到愛山林建設在暖暖區推出百億元大案，展現強勢而推升數據。宜蘭地區仍處於平淡，推案量47.5億元，同比微增15.6%，個案總銷至多6億元，多在3億元以下，建案以本地客基本盤為主，建商態度漠然。

陳炳辰說明，今年前三季的北台灣住宅類新成屋、預售屋總推案量來到約1.26兆元，已超過過去許多全年的推案量，差不到千億元就可突破2013年最高紀錄的1.35兆元，而928檔期都沒過完，加上年底還有台北市大直一帶，和新北市淡水區、三重區，與桃園市A20、中路重劃區，以及基隆市安樂區、新竹市東區等不少指標案準備進場，很大機率改寫新高，龍年的供給面畫下完美句點。只是銀行房貸上限危機未除，央行打房政策干擾，現況買氣趨弱，爆炸的案量有無轉為賣壓可能，得謹慎以對。

2023、2024年北台灣新成屋、預售屋第三季住宅推案量統計

主要國家都在降息，央行在等什麼？美國9月已降息2碼（1碼是0.25個百分點），且預計今年降息4碼，央行第三季卻老神在在，維持溫和緊縮基調，且同步連二季推出房市信用管制並調升存款準備率，總裁楊金龍不急著跟進降息，貨幣政策走自己的路，謹守「data-dependent」口訣、視經濟數據表現而定，在國內高通膨壓力不見緩解情況下，最快降息時間點可能延至明年下半年。

央行第三季政策利率按兵不動，重貼現率連二季維持在2％。但再度調高存款準備率1碼（0.25個百分點），意在出手收回市場熱錢，希望藉此政策讓銀行對不動產市場的放款更謹慎，達到收縮作用，高利率也讓貸款族負擔更為沈重。國內利率環境並未轉向，央行在公開市場操作也加速反手放錢，光今年前九月已為市場釋放6,700億元注入流動性。

市場高度關注央行貨幣政策方向，楊金龍未明確表態，但強調目前國內政策利率已經回到16年前，央行保持耐心「wait and see」（邊走邊看），並提到央行貨幣政策不是因為房市問題，主要還是看其他國家降息情況，及國內通膨和經濟走向。

央行利率決策最在意的還是通膨，儘管政府機關一再強調通膨逐月舒緩，但根據主計總處最新數據，8月消費者物價指數（CPI）年增仍有2.36％，已連四月高於2％之上，其中房租漲2.45％、外食費年增2.9％，兩數據仍偏高，民眾對通膨仍是相當有感，有學者也擔心，明年最低工資調漲，可能再推高外食費，仍須持續關注。

相較於主要國家，台灣物價壓力雖相對和緩，但也面臨自身難題，今年除4月調漲電價進一步推升通膨，近期還有接連颱風影響等因素，物價持續居高不下，加深國內實質負利率問題，央行現階段根本還是沒有降息空間，甚至有鷹派學者認為，「央行反而要好好思考升息的空間」。

另一方面，去年下半年以來房市過熱疑慮尚未緩解，央行面對房市及與通膨降溫緩慢的難題，預料利率將維持在高點一段時間，預料最快恐怕要等到明年下半年、甚至第四季，才會啟動降息，在房價、物價雙重壓力下，短期內應該看不到央行政策轉向。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

央行祭出史上最狠打炒房重拳，房市風雲變色，交易量遽跌，開始過寒冬，從各家房仲9月成交月報可見，買氣較上月萎縮15％～26％之多。房產專家帥過頭在《錢鏡你家》節目上直言，撿便宜的時間到了！他觀察，房市已轉為買方市場，自備款足夠、剛性需求等首購族，正是進場看屋的好時機，並教戰3招，在房市盤整期，有出價就有機會達陣。

近期受到放貸銀行縮緊銀根影響、買方和賣方認知差距擴大，成交難度提升，因此房市交易量疾速下降，各家房仲全台9月最新交易量，月減15％～26％，帥過頭嗅到風向轉變，「交易沒有量，盤久必跌，買方占上風，趁現在多看房，有機會砍價成功。」他說。

有剛性需求的買方，帥過頭認為可趁機進場撿便宜，原因是近幾年政府大力補貼租金，未來租金依舊會持續上漲；租屋族會面臨房租上漲或是咬牙買房的難題，也因此從租屋族變成有房一族，仍有需要。

1、高樓層老公寓，大膽砍價

選擇勇敢進場的剛性買家在物件挑選上很重要，「整體來說，公寓總價偏低，尤其是1、2樓最搶手，不用爬太多樓梯，也不擔心漏水。」

相較之下，屋況較差的公寓，因競爭力較低，此時可以用力砍價，「特別是好地段的高樓層公寓，值得注意，若屋況較差，你評估裝潢費要100萬，這部分就可以先砍50萬，至少有人替你出一半裝潢錢。」帥過頭說。

2、房價凹陷區，CP值高

要是想買新屋又想賺價差，那就鎖定重劃區有題材又有捷運的地區，像是桃園青埔、高雄楠梓，「有台積電和輝達進駐題材，未來不擔心沒人接盤。」另外，重劃區特點是價格會後浪推前浪，「買第一案，後面就有9個建案持續堆疊總價，所以也不用買最貴的區域，捷運前後幾站的價格凹陷區都能列入考慮。」

3、以上班地點為圓心，外擴蛋白區

帥過頭建議，北部民眾可選擇基隆或是機捷A9的林口多坐一站到A10，房價更為平易近人，「在內湖上班的年輕首購族，可買在楊梅，上班開車走五楊高架、接十八標（指汐五高架）就能抵達內湖，通勤很方便。」至於在信義計劃區上班的民眾，建議外擴至宜蘭羅東，開車走雪隧接信義快速道路，即可上班。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

經濟日報

民眾出售土地或房屋必須負擔土增稅，新竹稅務局表示，節省土增稅有六大撇步，包含一生一次、配偶贈與、一次多處、擇定最有利一戶、換屋重購退稅、一生一屋，納稅人可善加利用。

土增稅是土地所有權人出售土地或房屋時，因為獲得土地漲價利益而須課徵的稅收，通常持有時間愈久或土地面積較大，所須繳納的土增稅就愈高，又分成一般稅率20％至40％，以及自用住宅稅率10％。

由於自住稅率較一般稅率優惠許多，如何掌握節稅技巧，是納稅人關注議題。稅務局提供六大省稅撇步，第一，善用一生只能適用一次的自住優惠稅率，當土地上有房子，且房子是自己的、配偶的或直系親屬的，且本人、配偶或直系親屬設戶籍，同時，簽約買賣前一整年未出租或營業，在最大適用面積（都市土地約90.7坪，非都市土地約211.7坪）內，可適用「一生一次」優惠。

第二，善用配偶一生一次的特別稅率機會，稅務局指出，因每人皆享有一生一次適用自用住宅優惠稅率的機會，如果土地所有權人已使用過該優惠，可在出售房地前，先把土地贈與配偶，並申請不課徵土增稅，再以配偶名義出售，即可適用自用住宅優惠。

第三，掌握一次多處特別稅率機會，同時擁有多戶自用住宅房屋，可規劃在同一天簽訂買賣契約、到稅捐處申報土增稅，同樣在都市土地約90.7坪，非都市土地約211.7坪範圍內，可適用一生一次自用優稅。

第四，擁有多戶自用住宅房屋，若無法安排同日簽約出售、同日申報，可先試算土增稅，評估優惠稅率用在哪一戶最有利。

第五，換屋族可善用自住用地重購退稅，兩年內重購自住用地，符合條件，無論先買後賣、先賣後買均可適用。

第六，用過一生一次優稅後，可善用一生一屋自用住宅用地稅率課徵土增稅，但必須符合土地面積45.3坪、非都市面積105.8坪；所有權人及配偶與未成年子女無該自用住宅外房屋；持有六年以上，且所有權人及配偶與未成年子女在出售前設有戶籍連續六年；出售前五年無供營業或出租使用。

封測大廠日月光半導體今天在高雄市大社區舉行K28新廠動土典禮，K28廠預計2026年完工，主要擴充CoWoS先進封測產能，預估可增加近900個就業機會。

日月光高雄廠總經理羅瑞榮透過新聞稿表示，因應CoWoS先進封裝製程的晶圓、終端測試需求，日月光在面積約2公頃的大社基地，興建K27和K28廠房，K27已在2023年啟用，今天動土的K28廠，由日月光提供大社土地，關係人宏璟建設提供資金合建廠房。

日月光說明，K28預計興建地上7樓、地下1樓廠房建築，以低碳建材蓋廠、購置節能高效率廠務設備、建置太陽能電板蓄積綠電，啟動微振建築整體性評估。

日月光表示，K28廠成為日月光首棟結構抗微振設計，此外K28廠規劃設置空橋與K27廠連接，透過天車與自動化系統，產線跨棟跨樓層自動化搬運設計，自動化的智慧工廠提升員工工作效益。

日月光先前指出，在自動化投入大量工程師資源，已有超過400名工程師專注自動化，包括設備硬體、軟體和自動化編碼等作業流程，已可自主完成。

日月光表示，已有56座完全自動化的無人工廠持續運作，因應客戶每天24小時的龐大封裝及測試量要求。

日月光積極在高雄擴大先進製程產線，8月向宏璟建設購入其所持位於高雄楠梓K18廠房，因應未來擴充半導體先進製程封裝產能需求，布局晶圓凸塊封裝和覆晶封裝製程生產線。

日月光在2023年12月下旬也曾公告，承租台灣福雷電子位於高雄楠梓廠房，擴充封裝產能。產業人士分析為擴充人工智慧AI晶片先進封裝產能。

中央銀行出手，房市面臨失守。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達7日表示，第三季土地市場在兩大百億級土地成交帶動下，以1,117億元的成交量強勢攻頂，累計前三季達2,144億元。展望全年，土地交易金額可望力守5年均線2,357億元之上，不過央行出手祭出打房新制，預期第四季建商購置住宅用地的動能恐將失守，面臨降溫。

戴德梁行7日公布2024年第三季商用不動產市場季報。戴德梁行協理李易璇表示，電子高科技產業積極擴廠，購置廠房的買盤，衝高第三季商用不動產成交金額達560億元，累計前三季成交金額達1,140億元，逼近去年全年成交金額，顯示不動產資本市場十分熱絡，投資型、自用型兩條腿之中，其中產業自用資金買盤比追求資本利得的投資型買盤，強勁很多。

在土地市場方面，也同步呈現強勢炸裂。楊長達表示，第三季土地市場成交1,117億元，累計前三季成交金額達2,144億元，呈現爆炸量，相較於五年均線2,357億元，只差約200億元。不過央行祭出第七波不動產信用管制措施後，第四季土地市場動能將降溫，尤其建商購置住宅和商業用地將減少。

至於未來土地市場會不會更冷？楊長達表示，央行不希望熱錢持續跑到不動產市場，因此預期政策效應將持續衝擊。不過今年多項經濟數據顯示總體景氣比去年好，市場資金豐沛，工業地產、及以商用不動產為開發主力的商業土地，仍有穩定需求，亦非央行或政府政策的打壓對象，因此科技業、製造業對於工業用地及商用土地依然存在；只是建商購買土地原料的資金動能，將面臨降溫。