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用子女名義買房 課贈與稅

本文共734字

財政部台北國稅局提醒，若父母以子女名義購買不動產並支付價款，將被視為贈與行為，須依規定申報贈與稅。須特別留意的是，贈與金額計算，會以不動產公告土地現值及房屋評定標準價格為依據，而非實際成交價格。

近來有民眾以子女名義向財政部國產署標下國有不動產，並支付價款，這類案件與一般不動產一樣，都將視為對子女贈與，一旦超過免稅額，須報繳贈與稅。

台北國稅局說明，父母若以子女名義標購國有不動產並支付投標保證金，等得標後所繳保證金可抵繳部分價款，該情形根據《遺產及贈與稅法》規定，若父母以自己的資金為子女購置不動產，這項不動產將視為贈與物。

依遺贈稅法規定，計算贈與財產價值時，土地部分以公告土地現值為準，房屋部分以評定標準價格為基準來計算。

舉例來說，老張（化名）2022年以兒子小張名義，向財政部國產署投標，並以總價6,000萬元購買國有非公用不動產，過程中，老張代為支付500萬元投標保證金，另支付3,500萬元標購價款，合計支付4,000萬元，等於支付了總價三分之二，剩餘2,000萬元由小張自行貸款繳付。

此案土地現值1,800萬元、房屋評定標準價格600萬元，房地現值合計2,400萬元，以老張支付三分之二來計算，贈與價值為1,600萬元，扣除當年度免稅額244萬元，贈與淨額1,356萬元，稅率10%，需繳納135.6萬元贈與稅。

國稅局提醒，若納稅人以子女名義標購國有不動產並代為繳納價款，必須在取得產權移轉證明書後的30日內，向主管稽徵機關辦理贈與稅申報，如果未按時申報或繳納稅款，並且被稽徵機關查獲，可能會面臨補繳稅款和罰款的處分。

國稅局補充，若納稅人未能如期申報，可以在稽徵機關查獲前主動向戶籍所在地的國稅局補申報並補繳所漏稅款，這樣可以依照《稅捐稽徵法》規定免於罰款。

國土計畫延期 農地身價看漲500％

實施時間延期最長6年，大越顧問建議可把握機會變更為工業用地或其他建地開發

• 2025.02.20 


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• 工商時報  江偉琳

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立法院於113年12月31日三讀通過國土計畫法修正案，將國土計畫實施時間由114年5月1日延期最長6年。這次修法規定在民國120年5月1日前，由中央主管機關指定實施日期，故延長實施期限最長為6年，也有可能5年或4年或更短，故應把握機會！依據國土計畫之規定，將有95％以上農地被禁止開發，農地形同被套牢，因為無法開發，土地價格將會暴跌。修法通過延期後，農地立刻解套，若將農地變更為工業用地或其他建地，土地價格可能暴漲500％以上，故應把握最後開發的機會。大越顧問總經理楊以正建議，獲利較高之開發有：1.合法工廠買毗鄰農地擴廠將農地變更為工業用地，土地價格可暴漲500％以上，土地變更的稅金只有公告現值5％，可謂本輕利重，都市計畫內的農地及非都市土地的農地均可申請，但非都市土地須避開特定農業區。2.買大片農地開發小型工業區（1）都市土地A.直轄市﹑省轄市及縣轄市：3公頃以上。B.其他地區：5公頃以上。（2）非都市土地（須避開特定農業區）A.平地：5公頃以上。B.山坡地：10公頃以上。3.開發度假村或旅館（須避開特定農業區）（1）平地：1～2公頃（各縣市規定不同）（2）山坡地：5公頃以上。4.小面積農地變更開發老人安養中心、資源回收場、交通用地等。大越顧問免費諮詢專線：0937-254-371。

財政部臺北國稅局表示，個人交易105年1月1日以後繼承或受遺贈取得之房屋、土地，究竟應以房屋之財產交易所得申報綜合所得稅，抑或就房地交易所得申報房地合一所得稅，係以被繼承人或遺贈人取得該房地之時點判斷。

該局說明，依財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令及108年9月11日台財稅字第10804008540號令規定，個人交易105年1月1日以後因繼承或受遺贈取得之房地，如該房地為被繼承人或遺贈人於105年1月1日以後取得者，應就房地交易所得申報房地合一所得稅（即新制），若該房地為被繼承人或遺贈人於104年12月31日以前取得者，則僅就房屋部分依法計算財產交易所得申報綜合所得稅（即舊制），但繼承或受遺贈之房地符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定之自住房地，也可選擇就房地交易所得採新制申報所得稅。

該局舉例說明，甲君於110年3月繼承母親生前買入供出租使用之房地，嗣於113年5月出售，如該房地係其母於104年12月31日以前取得，則甲君僅須就其房屋之交易所得申報綜合所得稅，又如其母係於105年1月1日以後取得該房地，則甲君應就房地交易所得申報房地合一所得稅。

該局呼籲，個人出售不動產倘適用舊制課稅者，應計算房屋部分之財產交易所得，併入年度綜合所得總額，於次年5月份時辦理結算申報，若適用新制者，則不論交易盈虧、有無應納稅額，應於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內，填具申報書，檢附契約書等相關資料文件，辦理申報房地合一所得稅。

（聯絡人：法務組陳股長；電話2311-3711分機2071）

• 資料提供單位：地方稅務局

桃園市政府地方稅務局表示，依法核定之工業區土地及政府核准工業或工廠使用之土地，已按工業主管機關核定規劃使用者，無論是自有自用或出租與興辦工業人使用，均得適用工業用地10‰稅率課徵地價稅。

稅務局進一步說明，一般用地地價稅基本稅率為10‰，採累進課稅，稅率最高55‰，而工業用地稅率則為單一稅率10‰不累進，對於按累進稅率繳納地價稅的納稅人來說，可節省不少稅金。

稅務局特別提醒，原經核准按工業用地稅率課徵地價稅之土地，因買賣、贈與等原因移轉後，如仍符合規定使用者，應於地價稅開徵40日(即9月22日)前重新提出申請，經核准後當年才可適用工業用地特別稅率，逾期申請者，只能自次年起適用。

如有任何疑問或不明瞭之處，請利用稅務局總(分)局電話查詢，將有專人服務。

服務電話 總局:3326181轉2362-2368

中壢分局:4515111轉102-109  大溪分局:3800072轉102-106

楊梅分局:4781974轉110-114  蘆竹分局:3528671轉102-107

• 上版日期：114-02-13


•  下版日期：114-05-31


•  更新日期：114-02-14

財政部北區國稅局表示，個人出售購買取得之房地，應以實際付款金額申報房屋土地交易所得稅的取得成本，並以所有權登記日為取得日計算持有期間，預售屋持有期間不可併計。

該局舉例說明，轄內甲君於109年5月與建設公司簽訂預售房地買賣契約書，買賣總價金為1,035萬元，交屋時結算有工程折讓款145萬元，實際付款金額為890萬元，甲君並於112年8月完成房地所有權登記，嗣於113年9月出售該房地，卻列報折價前1,035萬元為取得成本申報房地合一所得稅，經該局依匯款明細及協議書查獲甲君僅支付折減後價款890萬元，核定取得成本為890萬元，並因虛增取得成本145萬元致短報課稅所得，依持有期間為2年內適用稅率45%，除補徵稅額外，並按所漏稅額處罰。

該局特別提醒，民眾購入房地後若有減價約定，即使未重新簽訂買賣契約，仍應以實際支付價金為取得成本，若有誤以買賣契約的總價款申報成本者，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，自動辦理更正並補繳短繳稅款及加計利息，可免予處罰。民眾如有任何疑問，歡迎撥打免費服務電話0800-000321或就近向所轄國稅局分局、稽徵所及服務處洽詢，該局將竭誠提供詳細諮詢服務。

新聞稿聯絡人：法務組違章二股   黃股長

聯絡電話：（03）3396789轉1650

注意先購後售自用住宅用地，重購地自移轉登記之日起逾2年後始將戶籍遷入者，與土地稅法第9條及第35條規定不符，將無法退還已納之土地增值稅。

阿美為享有更便利的生活機能，因此在111年5月20日先購買屏東市區房地(B屋)並完成移轉登記，並於2年內的113年3月20日出售原有屏東麟洛鄉自用住宅用地(A屋)後，於113年6月20日才將戶籍由A屋遷入B屋，但向稅捐單位申請重購退稅時卻遭否決，原來阿美未注意設籍2年期限，以致錯失自用住宅土增稅重購退稅優惠！

屏東縣政府財稅局表示，先購後售自用住宅用地，重購地自移轉登記之日起逾2年後始將戶籍遷入者，與土地稅法第9條及第35條規定不符，將無法退還已納之土地增值稅。本案因戶籍遷入新購B屋時已超過2年，故無法申請退還已納A屋之土地增值稅。

稅務專家提醒，民眾如先行購買新自住用地，必須將戶籍由原自用住宅用地遷入新購自住用地，以致2年內出售原自用住宅用地時已無戶籍在原址，仍有土地稅法第35條第2項規定之適用。

本案若是阿美在重購B屋（111年5月20日）時，於111年6月20日即將戶籍由A屋遷至B屋，以致113年3月20日出售A屋時戶籍已不在原址，但依規定仍可申請退還已納A屋之土地增值稅。

鉅亨網記者彭昱文 台北  2025-01-08 19:37

鴻海 (2317-TW) 今 (8) 日公告，子公司安泰電業出售位在新北市深坑的土地及廠房，交易總金額 3.58 億元，預計處分利益約 2.5 億元。

據了解，安泰電業主要生產車用線束及家電用線，鴻海在 2005 年時併購，並藉此跨入汽車領域，針對此次處分土地及廠房，鴻海表示，目的為活化資產。

安泰電業此次處分土地面積約 8294 平方公尺，折合地坪約 2509 坪，交易金額 3.52 億元；廠房面積約 4132 平方公尺，折合建坪約 1250 坪，交易金額 600 萬元。

[周刊王CTWANT] 房屋賣舊買新者注意，如果先購買房地，在兩年內出售原有自用住宅用地，但重購地自完成登記日起超過2年後才由第三地將戶籍遷入，將無法申請重購退稅。

陳先生購買房地並於111年2月20日完成移轉登記，之後於112年6月3日出售原有自用住宅用地，其重購地自完成移轉登記之日起逾2年後（113年4月10日），才由第三地將戶籍遷入，因與自用住宅用地及重購退稅法令規定不合，不得退還已納的土地增值稅。

反觀王小姐111年4月9日出售自用住宅用地，復於112年5月26日另行購買供自用住宅之土地，於112年6月16日完成重購房地移轉登記，土地所有權人購買後2年內(114年6月15日前)於重購之房地設立戶籍，該重購房地倘經查明完成移轉登記之日起並無出租或營業情形，即可申請退還出售土地時已納的土地增值稅。

台南市政府財政稅務局表示，重購地自完成登記日起超過2年後才由第三地將戶籍遷入，因為與自用住宅用地及重購退稅法令要件不合，將無法申請重購退稅，不得退還已納之土地增值稅，換屋者一定要小心。

土地稅法修正三讀 買賣未辦理過戶就轉手罰則裁量權放寬

財政部賦稅署長宋秀玲。（資料照）

〔記者林哲遠／台北報導〕立法院院會今（7）日三讀通過「土地稅法第54條修正案」，將買賣未辦理完成過戶登記就出售者的罰鍰改為出售移轉現值2%以下。三讀條文將原本裁罰採固定比率修改為彈性比率，讓稽徵機關可就情節輕微案件，採較低罰則處罰。

現行「土地稅法第54條」第二條規定，土地買賣未辦竣權利移轉登記，再行出售者，處再行出售移轉現值2%之罰鍰。行政院則提案，將出售移轉現值2%罰鍰，修正為2%以下之罰鍰，該條文在今日院會三讀通過。

財政部賦稅署長宋秀玲日前說明，假設民眾出售土地，土地出售人是需要申報土地增值稅，再賣方賣給買方後，沒有辦妥土地移轉登記之前，買方就再行出售時，是要予以處罰，過往是按固定比率處罰，修正後是保有彈性空間，看個案的違章情節來判定。