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林仕祥

2024-12-02

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隨著「國土計畫法（簡稱國土法」）」2025年預計4月上路時間點接近，圍繞這部法律的爭論卻未見緩解。如今，討論的議題甚至延伸至房價走勢！不動產估價師指出，從目前的土地使用管制規則來看，未來國土法上路後，恐讓全台產生新一波的「種房潮」，這個現象，恐又回過頭來影響台灣長期的不動產走勢、產業發展。另外，國土法與現行區域計畫法的最大差異點又為何相當關鍵？

未來國土法上路，原本「區域計畫法」對非都土地劃有的11種使用分區，將全面簡化為四大功能分區：國土保育、海洋資源、農業發展、城鄉發展，而原有的19種使用地類別將全部消滅，讓一些學者擔憂未來土地將失去「身分證」難以管控。

不過高源不動產估價師事務所所長陳碧源用「穿衣」形容，未來國土計畫法上路後，大體上與現行狀態應無太大不同，原因是國土法將比照「都市計畫法」的「土地使用分區證明書」一樣，會在裡頭備註「原有的使用地類別」，「等於是穿了一件新西裝，但裡面再塞一件破襯衫，你還是可以看到破襯衫長什麼樣，」不至於會讓土地失去「身分證」。

國土法最大差異點：民眾未來喪失主動權

特別是針對熱議焦點「農業發展區」的部分，由於屈就民眾的抗爭壓力，國土法也放鬆「優良農田只限制從事農作生產與相關產銷設備」的管制，將包括農舍在內的使用許可也都納入，框架基本上與現行法規維持一致。

陳碧源認為，未來國土法上路後，與現行「區域計畫法」最大的差異點，是民眾喪失土地使用分區變更的「主動權」，只有政府擁有主動權；且按「都市計畫法」的經驗來看，雖然法條明定「擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次」，但實際上這樣的「通檢」往往很少發生，導致民眾認為自己的「預期發展權」被剝奪，才會抗爭不斷。

這個發展權「預期心理」的改變，也將對未來土地、房屋等不動產價值的估價產生質變；而從目前國土法的土地使用管制規則出發，以不動產估價師的專業來看，未來國土法上路後，也恐怕引發全國新一波的「種房潮」。

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陳碧源指出，現行「區域計畫法」的丁種建築用地（一般農業區、特定農業區內的工業建築土地），跟可以做住宅使用的甲、乙、丙種建築用地可說是「壁壘分明」。但未來國土法上路後，這種區別將隨之消失。

未來這些原被限定只能做工廠使用的丁種建築用地，只要調降一定的容積率，就能做「住宅使用」，這就會讓土地持有人有了選擇問題。「一般傳統工廠大概只會蓋一、二樓，容積率根本用不完，未來只要容積率降為120%，原本的丁建就能變成類甲、乙建，」在地價的考量下，未來的工廠恐大規模的轉成住宅用途。

國土法上路衝擊：產業用地恐全被拿來蓋住宅

「本來丁建可能一坪6萬，未來國土法實施後，因為住宅用地比較貴，可能跳升至12萬，這樣不是很奇怪？」陳碧源質疑，由於地主對丁種建築用地的使用有了「選擇權」，可能導致未來產業用地總管制量「不可控」，因為原來的產業用地全被拿來蓋住宅，只能再將其他農牧用地變更為產業用地；對於買地的人來說，也可能創造「高買低用」的囧境，只是要買來蓋工廠，卻不得不用住宅用地的價格買地，恐將對產業發展投下負面因素。

另外，也由於現行國土法開放農地蓋農舍，原本一坪農地可能只要6千元，但被賦予住宅功能後，地價可能就三級跳變一坪3萬元，甚至這家農舍還可拿來做民宿使用，再往上跳到一坪4萬。利益驅動下，一塊塊農地恐將長滿一棟棟透天厝，並回過頭來打擊有意耕作的人，讓國土法原本希望的「拉抬糧食自給率」目標受挫。

國土法將影響未來房價走勢？

展望未來國土法上路後的「種房潮」，會不會影響未來的房價走勢？陳碧源認為，這類住宅會長出來的土地，大多位於毗鄰都會區的鄉村區的零星地，建案不多，不會產生創造性破壞。

另外，目前住宅的興建成本偏高，且鄉下地區新建案的供應量本就較少，很快就會去化完畢，短期內房價「崩跌機會不大」，只是會進一步加劇台灣的房屋空置率。

但鄉下地區房屋的漲價空間有限，長期來看，恐怕會跟不上通膨速度，「名目價格可能維持不變，但實質價格，長期來看可能降低。」

藏在地價背後的更大問題是，居住需求永遠是跟在產業發展之後，「產業不見了，人口還是一樣會繼續外移，最終仍會導致當地地價沒落。」未來丁種建築用地被允許做「住宅」使用，他憂心，可能會進一步掏空台灣的產業發展。

2024/12/03 16:20文/記者林耀文

個人交易105年1月1日以後繼承（受遺贈）取得之房屋、土地，應以被繼承人（遺贈人）取得日，以判斷適用舊制財產交易所得或房地合一所得稅制。

小李於106年5月繼承取得母親於104年10月買入之高雄美術館園區房屋、土地，並於113年5月將該房屋、土地出售，小李不清楚到底應適用舊制財產交易所得或申報房地合一所得稅，只好向稅務人員請教以申報繳稅。

財政部高雄國稅局表示，依財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令及108年9月11日台財稅字第10804008540號令規定，個人交易105年1月1日以後繼承（受遺贈）取得之房屋、土地，應以被繼承人（遺贈人）取得日，以判斷適用舊制財產交易所得或房地合一所得稅制。

該局提醒，交易之房屋、土地屬105年1月1日以後繼承取得，而被繼承人係於104年12月31日以前取得，適用舊制財產交易所得，但如該房屋、土地符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定之自住房屋、土地者，也可以選擇申報房地合一所得稅。

舉例來說，納稅義務人小李母親於104年10月31日買入房地，後來小李於106年5月1日繼承取得該房地，後於113年5月出售，即適用舊制財產交易所得。惟若小李出售之房地符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定之自住房屋、土地要件者，亦可選擇申報房地合一所得稅。

稅務專家提醒，個人出售適用房地合一所得稅之房屋、土地，不論交易盈虧、有無應納稅額，應於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內，填具申報書，檢附契約書影本及相關資料，向戶籍所在地國稅局辦理申報。出售適用舊制財產交易所得之房屋、土地，應計算房屋部分之財產交易所得，併入該年度綜合所得總額，於次年5月辦理結算申報。

2024/12/03 05:38文/記者張瀞勻

不管是買賣或贈與，都須向地方稅稽徵機關申報土地增值稅。（資料照）

不少人想趁年底出售不動產，此時將產生土增稅、契稅等稅規費，不過遇到跨年度的土地移轉，不管是買賣或贈與，都須向地方稅稽徵機關申報土地增值稅，申報人如在訂定契約之日起30日內申報，其移轉現值以訂約日當期公告現值為準，專家提醒，如果趕在當年12月31日之前訂定契約，有機會以按照該年度的土地公告現值課徵，有機會省下一筆稅費。

台中市政府地方稅務局表示，申報土地增值稅，申報人如在訂定契約當天起30日內申報，其移轉現值為訂約日當期公告現值，如超過訂定契約之日起30日才申報土地增值稅，則以稽徵機關受理申報日當期公告土地現值為申報移轉現值，計算土地增值稅。

稅務局進一步說明，土地公告現值於每年1月1日公告調整，適逢年底了，如有不動產移轉，申報時間可能會影響土地增值稅額，如訂定契約日期為2024年12月31日，則訂約日起30日的申報期限為2025年1月29日， 但因適逢春節連假，所以順延至2025年2月3日，欲適用2024年土地公告現值課徵土地增值稅的民眾，務必於2月3日前向土地所在地的稽徵機關提出申報，逾期申報則按新年度之公告現值核課土地增值稅，因適用不同年度公告現值，稅賦也會不同，稅務局提醒民眾注意這個節稅小撇步。

財政部高雄國稅局表示，個人交易2016年元旦後繼承取得的房屋、土地，應以被繼承人（去世親人）取得日、繼承人取得日判斷適用稅制，可分為三種情境。

國稅局解釋，若按舊制課稅，土地是按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土增稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅；而自2016年元旦起實施房地合一新制，房屋、土地均應按實價計算交易所得課稅。

國稅局表示，以2016年為分界點，出售繼承房地適用何種稅制，主要分成三種情境。

第一種，被繼承人取得日、繼承人取得日都在2015年12月31日前，也就是新制實施前，這種情境無疑應適用舊制。

第二種情境，被繼承人在2015年12月31日前取得，繼承人則是2016年新制實施後才繼承取得，原則上是以被繼承人取得時間來認定，亦即適用舊制財產交易所得課稅。

不過由於這類案件，當時尚在新、舊制過渡期，若房地符合所得稅法規定的自住規範，可視自身情況，自行選擇要按新制或舊制課稅。

國稅局舉例，小花母親2015年10月31日買入房地，小花在2017年5月1日繼承取得該房地，隨後在2024年5月出售，適用舊制財產交易所得。

若小花出售房地符合所得稅法自住規定，包括個人與其配偶、未成年子女辦完戶籍登記，持有並居住於該房屋連續六年，且無出租、供營業或執行業務使用，並且未曾使用過這項優惠，若申報房地合一稅，可享有400萬元免稅額，也許更為划算。小花可按自身情況選擇較有利的稅制。

至於第三種情境，被繼承人取得日、繼承人取得日都在新制上路後，也較無爭議，應課房地合一稅。

國稅局表示，個人出售適用房地合一所得稅的房屋、土地，不論交易盈虧、有無應納稅額，應於完成過戶次日起算30日內，填具申報書，檢附契約書影本及相關資料，向戶籍所在地國稅局申報。

若出售適用舊制財產交易所得的房屋、土地，則應計算房屋部分的財產交易所得，併入該年度綜合所得總額，在隔年5月辦理結算申報。

彰化縣地方稅務局表示，騰空待售之自住房地在簽訂買賣契約時，雖然没有土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地設立戶籍，惟如符合戶籍遷出未滿1年之規定，仍可享有自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

稅務局進一步說明，出售房地時，土地所有權人或其配偶、直系親屬戶籍遷出，原不得繼續認為供自用住宅使用，不過為了顧及納稅義務人買賣房地實務上的需要，凡在遷出戶籍期間該自用住宅用地無出租或供營業使用，且其遷出戶籍日距其出售日之期間未滿1年者，出售土地仍可適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

民眾想進一步瞭解相關規定，可就近到稅務局或所屬分局洽詢，也可以多利用該局免費電話0800-47-6969詢問。

北區國稅局表示，出售列管期間免徵遺產稅的農地，將追繳遺產稅。（記者鄭琪芳攝）

〔記者鄭琪芳／台北報導〕財政部北區國稅局表示，被繼承人死亡時遺有農業用地，經國稅局依「遺贈稅法」規定核定免徵遺產稅，繼承人應自繼承日起5年內，持有該農地並繼續做農業使用，若繼承人於5年列管期間內出售農地，國稅局將依法追繳遺產稅。

北區國稅局說明，「遺贈稅法」第17條第1項第6款規定，免徵遺產稅的農業用地，以被繼承人所遺「整筆」農地為基準，若繼承人辦理繼承登記時採分別共有登記，且部分繼承人於繼承取得所有權後，將所繼承的持分農地出售，國稅局將就被繼承人所遺的整筆農地補徵遺產稅。

不過，若繼承的持分農地，先辦理土地分割後再出售，依財政部函釋規定，只就分割後出售的農地補徵遺產稅；或所遺農地雖未辦理土地標示分割，但能提示有效的農地分管契約，且分管面積與所移轉出售持分相當，也可只就實際移轉部分補繳遺產稅。

舉例說明，甲君於2021年7月15日過世，遺留有1筆A地號土地（持分全），繼承人經取具農業主管機關核發的農地做農業使用證明辦理遺產稅申報，經國稅局核定免徵遺產稅，並由乙君及丙君2人辦理繼承登記（持分各1/2）。A地號土地於2023年5月5日辦理共有物分割為A1及A2地號（面積各半，持分全），分別由乙君及丙君取得A1及A2地號。

北區國稅局指出，乙君於2023年7月2日出售分割後A1地號土地，丙君則就分割後A2地號土地繼續經營農業生產。因此，國稅局僅就乙君承受自被繼承人甲君所遺A地號土地，先經分割後再行出售的A1地號面積部分，追繳遺產稅。

北區國稅局提醒，繼承人應注意免徵遺產稅的農業用地，自繼承人承受日起5年內，應持有並繼續經營農業生產，才符合減免要件；若於列管期間內有移轉或是違反農地農用的情形，將依規定追繳遺產稅。

記者：林孜軒 2024-11-24　16:39

林孜軒 圖說：財政部11月公布4種房地合一稅常見申報錯誤。（圖／報系資料照）

報稅細節多，若踩雷荷包恐怕大失血！財政部11月公布4種房地合一稅常見申報錯誤，其中包括「將持有期間的列報房貸利息、將取得時間錯認為簽約時間與未符合連續設籍滿六年」等規定。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年房市交易市場火熱，個人房地合一稅收高達750億元，民眾申報前一定要了解規定，合法報稅與節稅。

國稅局10月、11月一共列舉四大常見「房地合一稅」錯誤申報方式，首先是錯列房貸利息為費用。假設持有期間列報購屋借款利息31萬元，但房貸利息為房地使用期間之費用，不得認列，被重新核算課稅所得並補徵稅額。

其中還包含簽約後延遲買賣移轉登記。公司於104年11月間與乙君簽訂土地買賣契約書，因故遲於105年2月1日始完成所有權移轉登記，於110年9月間出售並辦妥移轉登記，該公司認為土地於104年11月間即簽約購買，非屬房地合一稅之課稅範圍，故將出售土地所得額列報為免稅所得。若房地合一稅取得日期認定為所有權移轉登記日，經國稅局查獲，除補徵稅額外，將遭處罰鍰。

還有不符合自用原則。民眾113年1月出售其於106年1月取得的A房地，自行申報課稅所得860萬餘元，減除自住房地免稅額400萬元，繳納稅額46萬餘元，但民眾出售時在A房地設籍未連續滿6年，不符合自住房地免稅額適用要件，核定應補稅額126萬餘元。

另外重建後原舊制所得稅改新制房地合一稅。民眾在房地合一稅上路後，購買土地700萬，與營利事業合建分回房地後，以2400萬元出售，但將土地成本700萬元加計互易發票金額750萬元，列報房地合一稅之取得成本為1,450萬元，國稅局減除互易發票金額750萬元，並以合建前A地之原始取得成本700萬元認定B房地交易成本，按A地持有期間（超過5年，未逾10年）適用稅率20%計算補徵稅額150萬元。

曾敬德表示，由於不動產買賣交易過程稅務繁多，一般人一輩子可能只有一、兩次機會，自行申報錯誤率卻極高，建議有相關需求時，應諮詢可信任的專業地政士或委由地政士辦理，才能避免補稅、罰鍰的可能。

因應桃園城市快速發展，都市發展局於113年中啟動桃園市國土計畫專案通盤檢討，針對桃竹苗大矽谷等中央旗艦計畫，系統性的檢討全市產業儲備用地區位，分別對交通運輸系統與產業發展的關係，以及就業人口移入後衍生性土地空間需求，如公共設施、住商、社福和休閒運動等，一併納入未來發展地區開發種類，同時讓原來零散的未來發展地區集中，形成發展廊帶，提出全桃園有序土地利用藍圖，12月開始將至桃園各區辦理說明會。

都發局先說明，各縣市國土計畫已於110年公告實施，其所載的未來發展地區區位、總量、類型已實際生效，待國土計畫制度施行，將同時與國土功能分區圖實質發揮以計畫引導開發功能，代表未來開發建設，倘不屬於各縣市國土計畫未來發展地區範圍，將不得開發，只能待5年後縣市國土計畫通盤檢討重新調整。

都發局為補足110年桃園市國土計畫版本不足及未竟合理之處，同時也因應中央112年提出的桃竹苗大矽谷、龍科擴等旗艦產業發展政策，率全國之先辦理國土專案通檢，重新檢視原本劃設的範圍和當前整體城市發展的競合之處，市府內跨機關密集開會，檢討各級產業有序發展之用地需求，納入桃園市近5年城市重大建設區位，以地區計畫方式呈現，例如配合五橫五縱交通計畫規劃的土地轉型與利用，舊工業區轉型，降低114年國土計畫法上路後，立刻面對須待5年後的縣市通檢才能開發的窘境。

目前已初步完成通檢報告，將於12月陸續到13行政區辦理13場說明會，廣納民意。預計114年1月將全案成果及公聽會意見彙整後，提付桃園市國土計畫審議會進行審議，審竣後將最新成果連同國土功能分區圖報送內政部審議，以求明年國土制度上路時，落實計畫空間有序利用，兼顧桃園在地發展、並達到國土計畫指導與功能分區圖一致。

財政部北區國稅局表示，被繼承人死亡時遺有農業用地，經國稅局依遺產及贈與稅法第17條第1項第6款規定核定免徵遺產稅，繼承人應自承受之日（即繼承日）起5年內，持有該農地並繼續作農業使用，倘繼承人於5年列管期間內出售該農地，國稅局將依法追繳遺產稅。

該局說明，為配合農業主管機關的農業政策，遺產及贈與稅法第17條第1項第6款規定免徵遺產稅的農業用地，係以被繼承人所遺「整筆」農業用地為基準，如繼承人辦理繼承登記時係採分別共有登記，且部分繼承人於繼承取得所有權後，將所繼承的持分農地出售，國稅局將就被繼承人所遺的整筆農業用地補徵遺產稅，但如繼承的持分農業用地，先行辦理土地分割後再出售，依財政部92年4月25日台財稅字第0920452909號令釋規定，得僅就分割後出售的農地，補徵遺產稅；或所遺農地雖未辦理土地標示部分割，但能提示有效的農地分管契約，且分管面積與所移轉出售持分相當，依財政部98年8月24日台財稅字第09800224880號令規定，亦可僅就實際移轉部分補繳遺產稅。

該局舉例說明，被繼承人甲君於110年7月15日過世，遺留有1筆A地號土地（持分全），繼承人經取具農業主管機關核發的農業用地作農業使用證明，辦理遺產稅申報，經國稅局核定免徵遺產稅，並由乙君及丙君2人辦理繼承登記（持分各1/2），A地號土地於112年5月5日申經地政機關辦理共有物分割為A1及A2地號（面積各半，持分全），分別由乙君及丙君取得A1及A2地號土地，嗣繼承人乙君於112年7月2日出售分割後A1地號土地，丙君則就分割後A2地號土地繼續經營農業生產，依前述財政部92年令釋規定，該局僅就乙君承受自被繼承人甲君所遺A地號土地，先經分割後再行出售的A1地號面積部分，追繳被繼承人甲君遺產稅。

該局提醒，繼承人應注意原免徵遺產稅的農業用地，自繼承人承受日起5年內應持有並繼續經營農業生產，始符合減免要件，倘於列管期間內有移轉或是違反農地農用的情形，國稅局都將依規定追繳遺產稅。如有遺產稅申報相關問題，請撥打免費服務電話0800-000321洽詢或至該局網站（https：//www.ntbna.gov.tw）查詢相關法令。

新聞稿聯絡人：綜所遺贈稅組   郭股長

聯絡電話：（03）3396789轉1460